A hipoteca judiciária não é uma novidade do CPC atual, mas passou por mudanças que a tornaram muito mais atraente.
O art. 495 diz que a decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.
É importante destacar que não é necessário o trânsito em julgado para que uma sentença possa servir de base para essa hipoteca. E mesmo que o recurso tenha efeito suspensivo, a hipoteca baseada na sentença pode igualmente ser feita.
Para que uma sentença seja executada, é preciso sua prévia liquidação, mas a hipoteca judiciária pode ter por base sentenças condenatórias genéricas e ilíquidas.
A possibilidade de execução provisória ou a existência de arresto igualmente não impede a hipoteca judiciária.
A natureza da causa também é irrelevante, pois é possível a hipoteca judiciária até mesmo de sentenças criminais, desde que ela seja condenatória e tenha fixado ao menos o valor mínimo para reparação dos danos causados pela infração, considerando os prejuízos sofridos pelo ofendido (art. 387, IV, CPP).
Com maior razão, as condenações das Varas da Família, da Justiça do Trabalho e dos Juizados de Pequenas Causas também podem servir de base para a hipoteca judiciária.
Até uma sentença de improcedência ou que extinga o processo sem resolução do mérito pode, na parte em que ela é condenatória, gerar a hipoteca judiciária, como é o caso do trecho referente à sucumbência das custas e dos honorários.
O procedimento é bem simples e não depende nem mesmo de requerimento ao juiz da causa. Basta que o interessado apresente no cartório de registro de imóveis a cópia da sentença. O proprietário do bem hipotecado será informado desse ônus apenas posteriormente.
A grande vantagem da hipoteca judiciária é que ela dá ao credor prioridade de pagamento em relação a outros credores quirografários ou com garantia real posterior.
A hipoteca judiciária onera e segue o imóvel, mesmo na hipótese de sua alienação a terceiro, servindo para evitar fraude à execução (art. 792, III, NCPC), fraude contra credores ou prejuízos a terceiros de boa-fé. Além disso, como a hipoteca fica constando na matrícula, isso costuma forçar os devedores a dar mais prioridade ao pagamento da dívida.
A hipoteca não se confunde com a penhora, com a averbação premonitória e nem mesmo com a averbação de existência de ações reais ou pessoais reipersecutórias.
José Luiz Germano é Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, aposentado em janeiro de 2017. Já compôs a 14ª Câmara de Direito Público, especializada em temas que envolvem tributos municipais, e também a 2ª e a 12ª Câmara de Direito Público, de competência geral. O autor foi professor de direito civil e direito processual civil. É especialista em direito notarial e registral imobiliário pela Escola Paulista da Magistratura. Atualmente é o titular do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Município de Cianorte, no Estado do Paraná.