A Regularização Fundiária é um instrumento para promoção da cidadania, que se configura como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais desenvolvidas para contribuir com a regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes.
Com o objetivo de garantir o direito social à moradia, ao pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e ao direito de meio ambiente ecologicamente equilibrado, o direito real de laje foi reconhecido no final de 2016, por meio da Medida Provisória 759/2016, convertida posteriormente para a Lei nº 13.465/2017, que dispõe sobre regularização fundiária rural e urbana.
Esta configuração não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de superfície que desde 2001 já estava prevista na legislação brasileira, atualizada com a possibilidade de regularizar a titularidade e registro da moradia, conforme previsto no Código Civil:
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1° O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
§ 2° O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 3° Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
§ 4° A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 5° Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
§ 6° O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
A Lei 13.465/17, que oficializa o Direito de Laje, oferece uma oportunidade de garantia a quem mora nos imóveis caracterizados como puxadinhos – os cômodos construídos em cima da moradia inicial com entradas independentes; ou as casas diferentes erguidas em um mesmo terreno familiar. Quem reside neste tipo de imóvel pode buscar a titulação e obter o direito à escritura e a registro próprios e individuais.
Para concluir este procedimento de regularização do imóvel, alguns requisitos devem ser avaliados, respeitando os artigos da lei. A primeira condição fundamental é que o imóvel inicial esteja regularizado e registrado. Além disso, a planta do imóvel deverá ser analisada por um órgão municipal, com o objetivo de se adequar aos projetos urbanísticos previstos pela Prefeitura e obter a inscrição municipal individual.
O procedimento deverá ser formalizado no Cartório de Notas, com a lavratura de uma Escritura Pública de Instituição de Direito Real de Laje. Com o documento em mãos, o proprietário deve apresentar o documento no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. O Direito de Laje será constituído com matrícula própria, e poderá ser alienado, alterado ou vendido livremente por seus titulares.