PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1002335-71.2022.8.26.0238
Registro: 2024.0000161391
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002335-71.2022.8.26.0238, da Comarca de Ibiúna, em que é apelante CRISTIANO ARO PEDROSO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE IBIÚNA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 26 de fevereiro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1002335-71.2022.8.26.0238
APELANTE: Cristiano Aro Pedroso
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibiúna
VOTO Nº 43.093
Registro de imóveis – Carta de adjudicação – Qualificação negativa do título – Dúvida julgada procedente – Imóveis rurais – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Descrição trazida nas matrículas que não permite a localização dos imóveis no solo – Área imprecisa e ausência de pontos de amarração – Inaplicabilidade do disposto no item 10.1.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ ao caso concreto – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por Cristiano Aro Pedroso contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Ibiúna/SP, que manteve a recusa do registro da carta de adjudicação oriunda do processo nº 1003299-58.2021.8.26.0704, tendo por objeto os imóveis matriculados sob nos 3.362, 3.363, 3.364, 3.388, 3.389, 5.285 e 5.286 junto àquela serventia extrajudicial (fls. 116/119).
APELAÇÃO CÍVEL nº 1002335-71.2022.8.26.0238
APELANTE: Cristiano Aro Pedroso
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibiúna
VOTO Nº 43.093
Registro de imóveis – Carta de adjudicação – Qualificação negativa do título – Dúvida julgada procedente – Imóveis rurais – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Descrição trazida nas matrículas que não permite a localização dos imóveis no solo – Área imprecisa e ausência de pontos de amarração – Inaplicabilidade do disposto no item 10.1.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ ao caso concreto – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por Cristiano Aro Pedroso contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Ibiúna/SP, que manteve a recusa do registro da carta de adjudicação oriunda do processo nº 1003299-58.2021.8.26.0704, tendo por objeto os imóveis matriculados sob nos 3.362, 3.363, 3.364, 3.388, 3.389, 5.285 e 5.286 junto àquela serventia extrajudicial (fls. 116/119). (Sítio Irmãos Vieira III), 3.388 (Sítio Irmãos Vieira IV), 3.389 (Sítio Irmãos Vieira V), 5.285 (Sítio Residência) e 5.286 (Sítio Ribeirão), todas do livro 02 deste Registro Imobiliário, não possuem corpo certo, ou seja, não possuem suas medidas perimetrais, estando de maneira precária para as suas precisas identificações, portanto, não atendendo ao princípio da especialidade objetiva.
(…)
Sendo assim, se faz necessário que os imóveis em questão sejam RETIFICADOS para que possam atender as suas especializações objetivas, nos termos do artigo 176, § 1º, II, 3 da Lei 6.015/73.”
Para o direito registrário, não basta que o imóvel objeto de inscrição seja determinado; é preciso que seja especializado, isto é, que seja descrito. Dizendo de outro modo, a especialidade diz respeito ao objeto do registro, consistente de imóvel inconfundível com outro, com todas as medidas e amarrações no solo. E tal descrição, tecnicamente, deve ser feita como exigem os arts. 176, § 1º, inciso II, 3, e 225 da Lei nº 6.015/1973, que assim dispõem:
“Art. 176 – (…)
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
II – são requisitos da matrícula:
(…)
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área.”
“Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
§ 3 º Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”
Isso vem explicitado pelas Normas dos Serviços Extrajudiciais, Tomo II, Capítulo XX, itens 57 a 60, 63 a 67, 69 e 70.
Dentre essas orientações, vale destacar:
“77. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:
(…)
II – se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação;
III – o distrito em que se situa o imóvel;
IV – as confrontações, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores” de determinadas pessoas, que devem ser excluídas, se existentes no registro de origem, indicando-se preferencialmente os imóveis confinantes e seus respectivos registros.
V – a área do imóvel.”
Não se ignora que, tratando-se de imóveis rurais, é possível a mitigação do princípio da especialidade objetiva, como prevêem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Tomo II, Capítulo XX:
“10.1.1. A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo e localizável, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação.”
Contudo, da leitura dessa norma é possível concluir que, para que tal flexibilização, é preciso que, a despeito da descrição precária do imóvel rural, seja possível identifica-lo como corpo certo e localizável. Em outras palavras, que haja definição geodésica, afastando o risco de sobreposição com imóveis vizinhos.
No caso concreto, na matrícula no 3.362 (fls. 39/44), o imóvel está assim descrito: “DENOMINAÇÃO: – SÍTIO IRMÃOS VIEIRA-I – SITUAÇÃO:- BAIRRO DA RESSACA, zona rural, deste município. DESCRIÇÃO: – UMA GLEBA de terras, com área de 5 (cinco) alqueires, mais ou menos, com as seguintes divisas e confrontações: – Principia em uma valleta no caminho dos Fernandes, segue a rumo, dividindo com estes, até outra valleta; faz canto e segue pela esquerda, dividindo com os mesmos Fernandes até outra valeta; nas divisas dos Camargos; faz canto e segue a esquerda divisando com os Camargos, até outra valleta, nas divisas de Frederico Marcicano e Francisco Marcicano, segue dividindo com estes, até a valleta onde começaram as divisas.”
Na mesma linha, as descrições dos imóveis trazidas nas matrículas nos 3.363, 3.364, 3.388, 3.389, 5.285 e 5.286 (fls. 45/80).
De outro lado, no título consta a adjudicação dos imóveis matriculados sob nos 3.362, 3.363, 3.364, 3.388, 3.389, 5.285 e 5.286, sem que haja notícias de eventual complementação da descrição dos imóveis nos autos da ação judicial (fls. 05).
Ora, a vagueza da descrição dos imóveis relacionados na carta de adjudicação afasta a possibilidade de se adotar, no caso concreto, os precedentes que autorizam o ingresso do título na hipótese de repetição da descrição constante no fólio real.
Tais registros antigos são retrato de uma época, certamente com origem ainda em transcrições, mas são incompatíveis com a certeza e a segurança quanto ao objeto da relação jurídica que exige a L. 6.015/73.
Assim se afirma, pois além de não haver menção a uma área exata (por exemplo, “área de 5 [cinco] alqueires, mais ou menos”) e de suas confrontações fazerem referência a acidentes geográficos e aos nomes dos vizinhos (“valeta”, “caminho dos Fernandes”, “divisas dos Camargos”, “divisas de Frederico Marcicano e Francisco Marcicano”) – fatos que, isolados, não impediriam o registro do título – chama atenção a circunstância de que não há qualquer identificação das medidas perimetrais dos imóveis que encerram a área aproximada referida nas respectivas matrículas, nem da distância de algum ponto identificável até outro ponto do imóvel.
Essa falta de especificação das medidas laterais dos imóveis aliada à mera menção ao nome de vizinhos, cuja titulação se desconhece (proprietários, possuidores ou detentores), impede a localização, no solo, dos imóveis adjudicados.
Não se trata, aqui, de um retorno à posição mais formal que já vigorou na Corregedoria Geral da Justiça e neste Conselho Superior da Magistratura, que, ao exigir estrita observância ao princípio da especialidade objetiva, condicionava o ingresso do título que repete a descrição do registro à prévia retificação da descrição do bem. Essa orientação buscava impedir que as imprecisões das transcrições de origem contaminassem a nova matrícula a ser descerrada.
Na hipótese em análise, pretende-se evitar que descrições que não possibilitam sequer a localização do imóvel sejam repetidas e utilizadas para a prática de novos atos registrais.
Tal entendimento, agora aplicado ao caso concreto, já havia sido exposto quando da elaboração dos comentários ao art. 236 da Lei nº 6.015/1973, antes da mudança de orientação deste C. Conselho Superior da Magistratura:
“De um lado, o maior rigor na abertura das matrículas aperfeiçoa o sistema, mas, de outro, cria embaraço às partes que adquirem imóveis fiadas aos dados já constantes do registro, ainda que imperfeitos. A necessidade de prévia retificação pode conduzir, assim, a um indesejado atraso nos registros dos títulos e consequente insegurança aos direitos dos adquirentes. Parece que o posicionamento ideal é o anterior, de rejeitar apenas as descrições com imprecisões de tal modo grave que impeçam a própria localização do imóvel, ou causem riscos concretos de sobreposição” (Francisco Eduardo Loureiro; in Lei de registros públicos: comentada; coordenação José Manuel de Arruda Alvin Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto Cambles. Rio de Janeiro, 2014 g.n.).
Nesse sentido, há recentes julgados sobre o tema:
“Registro de Imóveis – Dúvida – Título notarial – Escritura de venda e compra – Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular deficiente – Imóvel que, embora ainda não esteja sujeito a georreferenciamento, vem descrito de modo absolutamente precário, sem nenhum ponto de amarração – Prédio que não pode ser considerado um corpo certo – Impossibilidade de aplicar-se o item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. sentença.” (TJSP; Apelação Cível 1010738-19.2020.8.26.0361; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mogi das Cruzes – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/05/2021; Data de Registro: 20/05/2021).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA – IMÓVEL RURAL – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – DESCRIÇÃO DEFICIENTE DO IMÓVEL NO FÓLIO REAL – AUSENTES PONTOS DE AMARRAÇÃO – ÁREA QUE NÃO PERMITE SEJA TRATADA COMO CORPO CERTO – NÃO INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ITEM 10.1.1 DO CAPÍTULO XX DO TOMO II DAS NSCGJ – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, MANTIDA A R. SENTENÇA.” (TJSP; Apelação Cível 1020846-73.2021.8.26.0361; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mogi das Cruzes – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/10/2022; Data de Registro: 14/10/2022).
Em suma, o óbice apresentado pelo registrador é mesmo intransponível.
Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator