PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1011556-33.2020.8.26.0114
Registro: 2023.0000575234
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011556-33.2020.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante TRELEONI ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de junho de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1011556-33.2020.8.26.0114
APELANTES: Treleoni Administração de Bens Ltda
APELADO: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
VOTO Nº 39.025
Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária – Leilões negativos – Escritura Pública de Compra e Venda – Título qualificado negativamente – Registro recusado em razão de irregularidades na publicação do edital de leilões – Previsão legal de que, exceto no que diz respeito à exigência de notificação do devedor fiduciante as controvérsias sobre estipulações contratuais ou requisitos procedimentais de cobrança e leilão serão resolvidas em perdas e danos – Art. 30, parágrafo único, da Lei Nº 9.514/1997 – Processo de dúvida que não permite adoção de solução diversa daquela prevista em lei para o resultado de ação judicial – Óbices afastados – Apelação provida.
Trata-se de apelação interposta por Treleoni Administração de Bens Ltda. Contra a r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a negativa do registro de escritura pública de venda e compra do imóvel objeto da matrícula nº 20.375 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP (fls. 345/347).
Alega a apelante, em síntese, que na Lei nº 9.514/1997, norma de caráter especial, não há previsão quanto à forma e o conteúdo da publicação do edital, ficando a cargo do leiloeiro prestar todas as informações acerca do imóvel que será leiloado, o que torna descabida, portanto, a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil, norma de caráter geral. Afirma que, em idêntica situação, outros leilões negativos foram averbados em diversas Comarcas do Estado de São Paulo, sem qualquer objeção por parte dos Oficiais Registradores.
Ressalta que o fato de ter sido o segundo leilão realizado fisicamente em local diverso da situação do imóvel, sem que houvesse sua realização na modalidade virtual, não o torna nulo e, portanto, não constitui óbice à prévia averbação dos leilões negativos para, então, possibilitar o pretendido registro da escritura de compra e venda prenotada. Argumenta que, ainda que houvesse alguma irregularidade quanto à forma de realização dos leilões negativos, teria o devedor o direito de reivindicar eventuais perdas e danos pelas vias próprias, como dispõe o art. 30 da Lei nº 9.514/1997, razão pela qual, estando consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária, os óbices apresentados pelo registrador não merecem subsistir (fls. 352/358).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 381/383).
É o relatório.
A certidão da matrícula a fls. 07/10 demonstra que a Caixa Econômica Federal Caixa recebeu em alienação fiduciária em garantia, contratada com Andres Fernando Enriquez Barriga e Nancy Noemi Basovnik Enriquez, o imóvel matriculado sob nº 20.375 junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP e que, em razão do não pagamento do débito pelos devedores fiduciantes, teve a propriedade desse bem consolidada em seu favor.
Com a consolidação da propriedade, a Caixa Econômica Federal Caixa promoveu os leilões do imóvel, na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/97:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.
Após os leilões negativos, a apelante adquiriu o imóvel por escritura pública de compra e venda (fls. 37/40), cujo registro foi negado.
Ao suscitar a presente dúvida (fls. 01/06), o Oficial de Registro esclareceu ter expedido nota de devolução (fls. 178/179) exigindo: (i) novas publicações de edital de leilão contendo o preço mínimo de venda e a identificação do imóvel, seguidas de novos leilões;
(ii) a comprovação de que o jornal em que publicados os “avisos de venda” tem grande circulação na comarca de situação do imóvel ou, se o caso, que inexiste jornal com circulação diária no local do imóvel; e
(iii) a realização de novos leilões também pela irregularidade de se conduzir leilão em local diverso do imóvel sem previsão para tanto no contrato (anexa ao título).
A Lei nº 9.514/97 não dispõe de forma específica sobre os procedimentos para a realização dos leilões, prevendo somente que devem ser objeto de fixação no contrato. Sobre o tema, esclarece Melhim Namem Chalhub: “A lei estabelece os procedimentos para a realizaçãodo leilão, determinando que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato dealienação fiduciária. Devem as partes, obviamente, ater-se aos princípios gerais queregem a matéria, já consagrados no Código de Processo Civil, na Lei 4.591/64 e noDecreto-lei 70/66. Assim, em atenção à segurança jurídica, os procedimentos do leilãodeverão estar explicitamente previstos no contrato (…)” (Alienação Fiduciária: Negócio Fiduciário”, 5ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2017, pp. 286/287).
In casu, a negativa do registro teve como fundamento a falta de descrição do imóvel e de menção ao preço mínimo no edital publicado, a ausência de prova de sua publicação no local da situação do imóvel e, ainda, a realização do leilão em local diverso daquele em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual para tanto.
Ocorre que, a par de determinar que os procedimentos a serem adotados na realização dos leilões devam ser especificados no contrato de alienação fiduciária, como previsto em seu art. 24, inciso VII, a Lei nº 9.514/97 também dispõe, em seu art. 30 que, depois da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, todas as ações judiciais que digam respeito a litígios decorrentes de cláusulas contratuais e a requisitos procedimentais de cobrança e leilão deverão ser resolvidos em perdas e danos, exceto se relativos à exigência de notificação do devedor:
“Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo” (g.n.).
Os requisitos procedimentais de cobrança são os previstos nos artigos 26 e 26-A da Lei nº 9.514/1997, que tratam da constituição do devedor fiduciante em mora e da consolidação da propriedade plena em favor do credor fiduciário, ao passo que os requisitos procedimentais dos leilões são os indicados no artigo 27 e seus parágrafos do referido diploma legal. Considerando que os vícios apontados pelo registrador não estão relacionadas à falta de notificação do devedor e que, portanto, a controvérsia deverá ser resolvida em perdas e danos, não há como manter a recusa do registro do título de transmissão outorgado pela titular de domínio em favor do adquirente do imóvel.
Assim se afirma, pois o processo de dúvida é restrito à solução da controvérsia entre o Oficial e o apresentante sobre os fundamentos para a recusa do registro do título, razão pela qual seus limites não comportam solução distinta daquela prevista na legislação específica para as ações judiciais, ou seja, da que decorre do parágrafo único do artigo 30 da Lei nº 9.514/97. Sobre o tema, há precedente deste Colendo Conselho Superior da Magistratura:
“Registro de Imóveis. Procedimento de dúvida. Pedido de tutela antecipada para o imediato registro do título. Indeferimento, porque o registro do título demanda o trânsito em julgado da decisão da dúvida.
Registro de Imóveis. Alienação fiduciária em garantia. Registro recusado em razão da não observação do valor mínimo para venda no primeiro leilão previsto nos arts. 24, parágrafo único, e 27, § 1º, ambos da Lei nº 9.514/97. Imóvel arrematado no primeiro leilão por valor correspondente ao de nova avaliação realizada unilateralmente pela credora, mas inferior ao originalmente previsto no contrato de alienação fiduciária e ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto de transmissão “inter vivos”. Previsão legal, contudo, de que as ações envolvendo procedimentos de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e de leilão deverão ser resolvidas em perdas e danos, exceto se relativas à falta de intimação do devedor (parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97). Natureza do procedimento de dúvida que impede a adoção de solução distinta daquela prevista em lei para o resultado de ação judicial. Necessidade de recurso às vias ordinárias para a solução de litígio sobre a validade dos procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão. Recurso provido para julgar a dúvida improcedente. (TJSP; Apelação Cível 1000490-18.2018.8.26.0505; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ribeirão Pires – 1ª Vara; Data do Julgamento: 26/02/2019; Data de Registro: 01/03/2019).
Em suma, na forma do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, deve ser autorizado o registro do título, com remessa da solução de litígio decorrente de eventual irregularidade no edital de leilão e local de sua realização, se o caso, em ação própria.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para afastar os óbices impostos pelo registrador e julgarimprocedente a dúvida suscitada.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator