PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000451-76.2023.8.26.0042
Registro: 2024.0000161399
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000451-76.2023.8.26.0042, da Comarca de Altinópolis, em que é apelante WILSON CARLOS MARTINS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ALTINÓPOLIS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram da apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 26 de fevereiro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000451-76.2023.8.26.0042
APELANTE: Wilson Carlos Martins
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Altinópolis
VOTO Nº 43.097
Registro de imóveis – Negativa de registro de contrato particular de compra e venda de bem imóvel – Recusa fundada na necessidade de formalização do negócio por escritura pública, com observância do artigo 108 do Código Civil, e de cancelamento das cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade que recaem sobre o imóvel – Impugnação parcial das exigências formuladas pelo registrador – Recorrente silente quanto às cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade – Apelação não conhecida.
Trata-se de apelação interposta por WILSON CARLOS MARTINS contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Altinópolis, que, em dúvida inversamente suscitada, manteve a recusa de registro do contrato particular de transmissão do imóvel de matrícula nº 5.945 daquela serventia, exigindo escritura pública, nos moldes do artigo 108 do Código Civil, além de impor a necessidade de instauração de procedimento para cancelamento das cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade que recaem sobre o bem (fls. 128/130).
Suscita o apelante, em síntese, a possibilidade de registro do Instrumento Particular de Compra e Venda firmado em 2018 porque naquela ocasião, como atualmente, o valor do imóvel não supera 30 salários-mínimos. Sustenta a ausência de prejuízo, já que procedeu ao recolhimento integral do imposto, afirmando que os demais requisitos já foram cumpridos. Pede, por fim, a observância do Recurso Especial Repetitivo nº 1.937.821/SP, a fim de que seja utilizado como base de cálculo do ITBI o valor da transação declarado pelo contribuinte porque condizente com o valor de mercado. Nestes termos, requer a reforma da r. sentença.
A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 162/164).
O feito foi originariamente distribuído à Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, redistribuído ao Conselho Superior da Magistratura pela decisão de fls. 169, que acolheu o parecer de fls. 167/168.
É o relatório.
Decido.
O registro do contrato de compra e venda de bem imóvel foi negado pelo Oficial, que expediu a nota de devolução nº 1702 (fls. 46), mantida a negativa, conforme a nota de devolução nº 1723 (fls. 55/56), que, vencida, ensejou a prenotação de nº 73752 (fls. 116), em relação à qual o Oficial assim se manifestou (fls. 112/114):
“(…)
Mantém-se, contudo, a recusa no registro do contrato de compra e venda com efeitos transmissivos da propriedade, pois pelo pagamento do valor do ITBI, em data de 31/10/2022, inferiu-se que o valor do imóvel atual com base na alíquota de 4% ficou muito acima de 30 salários mínimos, ou seja, aproximadamente em R$ 148.343,00, e pelo princípio do “tempus regit actum” deve ser obtido lavratura de escritura pública a permitir o cumprimento da formalidade legal, para operar-se a transmissão plena da propriedade.
Alega o suscitado que teria havido construção de benfeitorias no imóvel, e não poderia ser prejudicado, pois segundo o mesmo o que valeria era o valor constante no contrato, o que no entendimento desse Oficial também não procede em razão da atual avaliação do imóvel, o que inclusive deve servir de parâmetro para efeito de aquilatar os emolumentos.
Se não bastasse, com o reingresso do título, e conferindo novamente a disponibilidade, verificou este Oficial pela AV.12 da matrícula 5.945 (objeto da venda), que a doadora Eugênia Eliza Alonso Schiavone doou 50% do imóvel com cláusulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, que cessam somente com a morte dos donatários ora vendedores, haja vista que as restrições não podem beneficiar ou prejudicar a vontade da falecida, com eterna transferência de cláusulas para terceiros não beneficiados.
(….)
Dessa feita, entende-se que deve ser mantida a recusa do contrato de compra e venda de fls. 14/27, com base no Art. 108 do Código Civil Brasileiro, pois atualmente o valor do imóvel não permite a transmissão de bem imóvel sem a lavratura da escritura pública, bem como que não há possibilidade de se cancelar as cláusulas restritivas impostas pela transmitente doadora, já falecida, sem que haja pedido de jurisdição voluntária de cancelamento expresso de restrições referidas (impenhorabilidade e incomunicabilidade), devendo a dúvida inversa ser julgada procedente em se considerando os fundamente (sic) esposados por este Oficial”.
A r. sentença recorrida julgou procedente a dúvida suscitada, mantidos os óbice registrários apontados pelo Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Altinópolis, devendo o requerente atender integralmente as exigências para registro do título pretendido.
A apelação está prejudicada, sendo de rigor o seu não conhecimento.
Constou da sentença:
“… O fato é que, sendo o registro realizado neste momento, deverá se submeter ao valor da avaliação do bem, que restou efetivada pela administração municipal”.
(…)
Desse modo, havendo nulidade do título por vício de forma, não cabia seu acesso ao registro imobiliário em razão da sanção imposta pelo ordenamento jurídica na espécie, nos termos do artigo 104, inciso III, do Código Civil.
Não se deve olvidar, por fim, das restrições que recaem sobre o bem em relação às cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade registradas, instituídas pela doadora falecida, sendo indispensável a instauração de procedimento para cancelamento expresso das restrições, conforme se extrai do julgado objeto dos autos 1008913-47.2020.8.26.0100, da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital:
(…)
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida inversa suscitada por Wilson Carlos Martins e, em consequência, mantenho o óbice registrário apontado pelo Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Altinópolis, devendo o suscitante atender integralmente as exigências para registro do título pretendido.
(…) (grifo nosso)”
Analisando-se atentamente os autos, verifica-se que o recorrente, em suma, discordou apenas da exigência quanto à necessidade da lavratura de Escritura Pública, não se insurgindo em face da outra exigência, qual seja, o cancelamento das cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade que gravam o imóvel (AV. 12 – fls. 12).
Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não, é preciso que todas as exigências, e não apenas parte delas, sejam examinadas.
De se notar, aliás, que no recurso de apelação, o recorrente pleiteia a parcial reforma da sentença – “4. Entretanto, com a devida vênia, a r. decisão merece ser parcialmente reformada, para admitir como hábil a registro, o instrumento particular de compra e venda de fls. 14/27, senão vejamos:” (fls. 142).
Ora, a ausência de insurgência quanto à exigência pela instauração de procedimento para cancelamento expresso das restrições faz com que o presente recurso assuma um caráter meramente doutrinário, ou teórico, o que não se admite porque redundaria na prolação de decisão condicional quando, na realidade, somente pode comportar duas soluções: a afirmação da possibilidade, ou não, da prática do ato, considerando o título tal como foi apresentado ao Oficial registrador e por este qualificado.
Em outras palavras, como o apelante não atacou uma das exigências e requereu a reforma parcial da r. sentença, acabou afirmando a pertinência da exigência não contestada, tornando o recurso prejudicado.
E de acordo com precedentes atuais da Corregedoria Geral da Justiça e do Conselho Superior da Magistratura, ante o não conhecimento do recurso descabe prosseguir com o exame das questões de fundo por ausência de poder vinculativo dessa providência, dada sua natureza meramente consultiva (nesse sentido: Apelação n° 1015740-40.2016.8.26.0577, Apelação n° 1000295-86.2017.8.26.0531, Apelação n° 1001619-57.2016.8.26.0431; Recurso Administrativo n° 1002459-72.2017.8.26.0224; Recurso Administrativo n° 1042802-13.2017.8.26.0224).
Ante o exposto, NÃO CONHEÇO da apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator