PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1119448-38.2023.8.26.0100
Registro: 2024.0000161408
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1119448-38.2023.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SINDICATO DAS AGÊNCIAS DE PROPAGANDA DO ESTADO DE SÃO PAULO e METALQUÍMICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., é apelado 5º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 26 de fevereiro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1119448-38.2023.8.26.0100
Apelantes: Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo e Metalquímica Empreendimentos e Participações Ltda.
Apelado: 5º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 43.125
Registro de imóveis – Dúvida inversa – Exigência de averbação da alteração da razão social da pessoa jurídica alienante – Flexibilização conforme precedentes deste Conselho Superior da Magistratura – Documentos que permitem identificação entre a pessoa jurídica proprietária tabular e aquela mencionada no título – Óbice afastado – Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Metalquímica Empreendimentos e Participações Ltda e Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo contra a r. sentença de fls. 265/269 (fls. 285/295), que julgou procedente dúvida inversamente suscitada diante da recusa de registro de escritura pública de compra e venda envolvendo o imóvel da matrícula n. 99.182 do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital (fls. 49/52 e 231/232), conforme exigência das notas de devolução de fls. 233/234 (prenotação n. 385.226 -fl. 116/117).
Fê-lo a r. sentença diante da ausência de identificação integral do título apresentado com o conteúdo do registro (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73 e item 47 do Cap. XX das NSCGJ), com a observação de que, para ingresso, é necessário que, na escritura, o vendedor, Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo SINAPROSP, figure como proprietário tabular, o que somente se dará mediante averbação prévia de todas as alterações de sua denominação social, a serem comprovadas por certidão atualizada do órgão competente, qual seja, o Registro Civil de Pessoa Jurídica, nos termos do art. 45 do Código Civil e do art. 246 da Lei n. 6.015/73.
A decisão observou, ainda, que, nos registros públicos, vige o princípio do tempus regit actum, de modo que a qualificação observa a legislação vigente ao tempo da apresentação do título, e, nesse contexto, como já existente o Cadastro de Pessoa Jurídica e inequívoco registro perante o Registro Civil de Pessoa Jurídica, não se vislumbra qualquer empecilho ao cumprimento do óbice corretamente fixado pelo Oficial.
Os apelantes sustentam, em síntese, que lavraram, em 2023, escritura de venda e compra do imóvel da matrícula n. 99.182 do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital (fls. 49/52 e 231/232), a fim de regularizar transação anteriormente formalizada por instrumento particular de venda e compra de 25/05/1991, que embora quitado, não chegou a ser levado a registro; que, ao apresentarem a escritura à serventia extrajudicial em março de 2023, nota de devolução foi emitida (fl. 233), apontando que a razão social do proprietário alienante, Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo SINAPROSP, não coincide com aquela que consta da matrícula do imóvel (Sindicato das Empresas de Publicidade Comercial de São Paulo), de modo que necessária apresentação do original ou cópia autenticada de documento que comprove a alteração da denominação social, com registro perante o Cartório de Títulos e Documentos.
Alegam que a alteração da denominação social do sindicato se deu no ano de 1978, conforme toda a documentação que foi apresentada aos autos e ao Registrador de Imóveis (fls. 20/103), o qual, por sua vez, insiste na necessidade de apresentação de certidão do Registro Civil de Pessoas Jurídicas de São Paulo em que registrado o alienante ou cópia autenticada comprovando a alteração da razão social segundo o art. 246 da Lei n. 6.015/73, o que restou acatado pela sentença apelada; que a exigência de certidão do 4º Registro Civil de Pessoas Jurídicas já foi cumprida, mas não localizaram ata que indicasse a alteração da razão social do sindicato, sendo que não há qualquer registro anterior ao ano de 1988, apenas alterações a partir de 1992; que, mesmo apresentada a referida certidão, foi emitida uma nova para incluir a informação de que não encontrado registro relativo à ata de reunião da diretoria realizada em 11/07/1978 (fl. 261), momento em que houve a alteração da denominação social do sindicato.
Afirmam, por fim, que foram apresentados todos os documentos que estavam ao seu alcance para demonstrar a alteração da razão social do sindicato, inclusive cópia autenticada da ata de reunião da diretoria realizada em 11/07/1978, que, no entanto, não teria validade para o Registrador por não ter sido levada a registro.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 320/323).
É o relatório.
Não se desconhece que o Oficial dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/94), o que não se traduz como falha funcional.
O recurso, porém, comporta provimento.
O ponto central em debate está na necessidade de apresentação de documento que comprove a alteração da denominação social da pessoa jurídica vendedora, com averbação perante o órgão competente.
Essa questão foi apreciada em algumas ocasiões por este C. Conselho Superior da Magistratura.
A primeira delas remonta a 1995, oportunidade em que se reconheceu que a mudança da denominação da pessoa jurídica alienante que transfere direitos reais com a nova denominação requer prévio ato averbatório, realizado mediante apresentação de documento idôneo (destaques nossos):
“O segundo óbice, referente à especialidade objetiva [sic], diz respeito à alteração do nome da titular de domínio Indústria Campineira de Artigos Esmaltados Ltda. Para ICAEL – Indústria e Comércio Ltda. O documento de fls. 13/15, nominado de alteração contratual da ICAEL Indústria e Comércio Ltda., embora autenticado, não menciona o nome anterior da alienante dos direitos e não permite aferir, com segurança, que fosse idêntico àquele constante dos assentamentos. Aliás, o próprio suscitado exibiu cópia não autenticada de mudança de denominação social da Indústria Campineira de Artigos Esmaltados Ltda. para ICAEL Indústria Campineira de Artigos Esmaltados Ltda. (fls. 34/40) e competia-lhe apresentar todos os documentos necessários para prática do ato averbatório. (…) Dessa forma, nada obstante superável obstáculo à especialidade objetiva, têm-se como necessárias, ainda, prévia averbação nas matrículas da alteração do nome da titular de domínio, exibindo o interessado os documentos necessários, e a apresentação de documentos comprobatórios de inexistência de débitos previdenciários e de contribuições sociais da compromitente vendedora” (CSM, Apelação Cível n. 026999-0/8, j. 05/10/1995, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga).
No mesmo sentido, o parecer do então Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça Dr. Walter Rocha Barone ao analisar a viabilidade de averbação de penhora:
“A identificação correta do titular do domínio é necessária em obediência ao princípio da continuidade, bem como atendendo ao que dispõem o artigo 176, II, 04, ‘b’, e III, 02, ‘b’, da Lei 6.015/73, e o item 53, da Seção II, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Se a razão social da pessoa jurídica proprietária do imóvel constante do fólio real não coincide exatamente com aquela indicada no título, como ocorre in casu, mostrasse indispensável a prévia averbação de eventual alteração de denominação para que se possa permitir a inscrição do título, estando correta a exigência do Oficial com tal fundamento. De acordo com as lições de Afrânio de Carvalho, in Registro de Imóveis, 4ª ed., Forense, 1998, p.253, “o princípio da continuidade, que se apoia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos…”. Deve haver, pois, um encadeamento perfeito entre o que consta do fólio real e o que consta do título cuja inscrição se pretende, o que, contudo, não ocorre in casu. Ressalte-se não bastar a simples dedução de que se trata da mesma pessoa jurídica, já que o registro imobiliário não se contenta com meras suposições, sob pena de se colocar em risco a segurança jurídica de que se reveste. Aliás, os diversos documentos que instruíram o presente procedimento administrativo não permitem excluir a hipótese, em tese, de que talvez existam duas entidades distintas, conforme certidões expedidas pelo Segundo e pelo Quarto Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital (fls.16 e 36/37). Por outro lado, embora a ora recorrente tenha sustentado a fls.84 que o Sindicato dos Distribuidores e Vendedores de Jornais e Revistas de São Paulo não existiria com referida denominação, tal não é o que se verifica de cópia de publicação do Diário Oficial datada de agosto de 1968, juntada a fls.12, de que consta a razão social do sindicato em tela como sendo exatamente a de ‘Sindicato dos Distribuidores e Vendedores de Jornais e Revistas de São Paulo’. Competia ao interessado provar que existe coincidência entre o titular do domínio constante do fólio real e aquele indicado no título que materializou a penhora. Como referida prova não foi feita pela ora recorrente, apresentasse inviável a pretendida averbação da constrição, como bem decidido em primeiro grau” (CGJ, Parecer 217/2009-
E, do MM. Juiz Assessor, Dr. Walter Rocha Barone, nos autos do Processo n. 2008/89034, da CGJSP, j. em 01/07/2009 e aprovado em 13/07/2009, pelo então Corregedor Geral da Justiça em exercício, Des. Reis Kuntz).
No entanto, houve posterior mitigação de tal exigência por parte deste Conselho Superior da Magistratura:
“A exigência de apresentação das Certidões Negativas de Débitos (CND) do INSS e da Receita Federal, com data atualizada, foi afastada pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, de modo que a controvérsia remanesce apenas em relação à necessidade de retificação do instrumento particular firmado pelas partes, em razão da alegada ofensa ao princípio da especialidade subjetiva cuja finalidade é identificar e individualizar aquele que está transmitindo ou adquirindo algum tipo de direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa. Consoante se verifica da análise do instrumento particular de alteração do contrato social registrado na JUCESP em 09.03.2016, houve alteração do nome empresarial da empresa titular de domínio para J. RAU METALÚRGICA INDÚSTRIA, IMPORTAÇÃO, EXPORTAÇÃO, COMÉRCIO LTDA. Por outro lado, no instrumento particular apresentado a registro, datado de 11.03.2016, consta que o nome da devedora fiduciante é J. RAU METALÚRGICA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Ocorre que, a despeito da apontada divergência, há sólidos elementos que permitem o induvidoso estabelecimento de identidade perfeita entre a pessoa jurídica que figura como proprietária tabular e aquela posicionada, no instrumento de contrato, como alienante fiduciária, tudo a indicar que o registro almejado não vulnerará o princípio da continuidade. Acrescente-se que, quando da formação do título, havia coincidência exata entre este e a matrícula no que toca ao aspecto focalizado. Ou seja, ao tempo do negócio, era precisamente a nomenclatura J. RAU METALÚRGICA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. que constava do fólio real como titular de domínio, passível de ser conferida pela credora fiduciária. Enfim, não paira qualquer dúvida no que diz respeito à identidade tabular da devedora fiduciante que possa implicar quebra da necessária linha de continuidade e macular o registro. No mais, nada impede que, posteriormente, a alteração da razão social da pessoa jurídica em questão seja objeto de averbação junto à matrícula do imóvel, pois a Lei 6.015/73 prevê a retificação do registro de imóveis sempre que se fizer necessária inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas (arts. 212 e 213, I, “g”). Com essas considerações, suficientes para afastar, in concreto, a alegada ofensa ao princípio da especialidade subjetiva, conclui-se, respeitado o entendimento da MM.ª Juíza Corregedora sentenciante, que a recusa não deve prevalecer. Por conseguinte, afastada a exigência, o ingresso do título se impõe” (CSM, Apelação Cível n. 1062367-44.2017.8.26.0100, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 15/05/2018).
O mesmo entendimento foi reafirmado posteriormente, nos seguintes termos:
“(…) 4. A alteração da denominação social para “JT Castro Consultoria Ltda.” não prejudica a perfeita identificação da devedora fiduciante e não altera os seus direitos e deveres. Ademais, as matrículas nºs 50.095 e 50.096 relacionam as diferentes denominações sociais adotadas pela devedora fiduciante ao longo do tempo, incluindo “Publius Raneiri Consultoria Financeira Ltda.” que consta no contrato de alienação fiduciária em garantia, existindo plena correspondência entre o título e o registro imobiliário. Não prevalece, portanto, a recusa do título por suposta violação da especialidade subjetiva do registro” (CSM, Apelação Cível n. 1004268-07.2020.8.26.0220, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, j. 21/06/2022).
Vê-se, assim, que se mantinha exigência por prévia averbação das alterações da razão social da empresa alienante em decorrência dos princípios da continuidade e da especialidade. Contudo, posteriormente, este Conselho Superior da Magistratura flexibilizou o óbice quando presentes elementos concretos que permitissem estabelecer identificação perfeita entre a pessoa jurídica proprietária tabular e aquela mencionada no título de transferência, de modo a não comprometer os princípios registrários.
Essa evolução jurisprudencial reflete ponderação entre os valores da segurança jurídica e da simplificação dos procedimentos relacionados aos registros imobiliários, de modo que as novas realidades possam ser atendidas sem que se coloque em risco o sistema registral.
Dizendo de modo diverso, a prévia averbação da alteração da denominação social tem razão de ser, fundada na possibilidade de alienação a non domino.
No entanto, se resulta claro dos autos a identidade entre a titular da propriedade e a alienante, tal risco a violação a direitos de terceiros desaparece.
Evidenciado que a disponente é a mesma pessoa jurídica titular do direito inscrito, a exigência de prévias averbações de alterações de denominações sociais pode ser mitigada, especialmente, diante da ausência de risco à segurança jurídica ou violação de direitos de terceiros.
No caso concreto, e como bem apontado pela sentença apelada, os documentos apresentados comprovam as múltiplas alterações na razão social da pessoa jurídica alienante (fls. 56/103 e 265/269)
Na Ata da Reunião da Diretoria de 11/07/1978 de fls. 56/57, a pessoa jurídica é qualificada como Sindicato das Empresas de Publicidade do Estado de São Paulo, com referência à mudança da denominação social (fl. 57), ao lado de informação de que a entidade tem sede na “rua Barão de Itapetininga, n. 255 – 7º – conj. 715, nesta Capital” (fl. 56).
Por sua vez, na Ata da Reunião da Diretoria de 12/09/1978 (fls. 59/61), onde consta Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo, noticiou-se a retificação da denominação da entidade, que passaria de “Sindicato das Empresas de Publicidade Comercial de São Paulo” – a mesma presente na matrícula n. 99.182, e com sede no mesmo endereço lá indicado (fl. 231), para “Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo”, atual denominação, presente no título que se pretende registrar (fls. 49/52).
Todas essas alterações foram confirmadas pelo Oficial em pesquisa no Diário Oficial da União (fls. 236/243).
Há prova suficiente nos autos, portanto, no sentido de que Sindicato das Empresas de Publicidade Comercial de São Paulo e Sindicato das Agências de Propaganda do Estado de São Paulo são a mesma pessoa jurídica (fls. 49 e 231), de modo que, seguindo a jurisprudência mais recente deste C. Conselho Superior da Magistratura, o óbice deve ser afastado, com autorização de registro do título.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator