PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1020846-73.2021.8.26.0361
Registro: 2022.0000842883
ACÓRDÃO –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1020846-73.2021.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante PAULO FEITOSA DE LIMA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES/SP.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 6 de outubro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1020846-73.2021.8.26.0361
APELANTE: Paulo Feitosa de Lima
APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi das Cruzes/sp
VOTO Nº 38.813
Registro de imóveis – Dúvida – Escritura de venda e compra – Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição deficiente do imóvel no fólio real – Ausentes pontos de amarração – Área que não permite seja tratada como corpo certo – Não incidência do disposto no item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. Sentença.
Trata-se de apelação (fls. 91/95) interposta por Paulo Feitosa de Lima contra a r. sentença (fls. 83/85), proferida pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mogi das Cruzes, que julgou procedente a dúvida (fls. 01/09) e manteve a recusa de registro stricto sensu de compra e venda (fls. 18/23) na matrícula nº 9.639 daquele cartório (fls. 10/15).
Segundo a r. sentença, há necessidade de prévia retificação do assento para recomposição da especialidade objetiva, a fim de adequar sua descrição às exigências do artigo 176, §1º, II, 3, “a”, e artigo 225, da Lei nº 6.015/73, bem como do item 57, II, do Capítulo XX, das NSCGJ, para que o imóvel seja indicado com exatidão, haja vista a precariedade da descrição dada pela matrícula por lhe faltar a indicação de ângulos e medidas dos limites do imóvel rural.
Em seu recurso, afirma o apelante que a r. sentença tem de ser reformada, porque o pedido de registro da escritura pública refere-se a área legalmente adquirida e já registrada no fólio real, com as devidas características. Ademais, a alteração na descrição da área originária e matriculada implicaria nulidade total do que consta na matrícula e nas averbações que se seguiram, o que não é aceito pela legislação de regência. Requer, então, a reforma do r. decisum e, afastado o óbice, se lhe defira a lavratura do registro que pretende.
A ilustre Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 115/118).
É o relatório.
A r. Sentença deve ser mantida, em que pese as razões do recurso.
A matrícula nº 9.639 (fls. 10/15) não descreve a contento o imóvel, ao trazer expressões imprecisas, a saber:
“UM TERRENO, com a área de 7,25 ha., situado no bairro do Barroso, zona rural do distrito de TAIAÇUPEBA, desde Município e comarca, de forma retangular, com frente para a Estrada Velha que da Capela do Ribeirão vai ao bairro do Barroso, confrontando de um lado com o imóvel atribuído à Valdemar Capassi; de outro lado com Joaquim Thiago Pinto e nos fundos com Inácio de Araujo”.
Como se vê da descrição supra, os elementos inscritos não propiciam o conhecimento da localização geográfica precisa do imóvel, eis que apenas mencionam que a área rural possui frente para a Estrada Velha que da Capela do Ribeirão vai até ao Bairro do Barroso, confrontando com outros imóveis apenas referidos pelos nomes dos então proprietários.
A matrícula não atende com exatidão ao que dispõe a Lei nº 6.015/73, artigo 176, §1º, II, 3, e §§3º-8º e 13º, isto é, não confere fiel observância ao princípio da especialidade objetiva, de modo que existe, também, ofensa ao disposto na mesma Lei nº 6.015/73, artigo 225, §2º: com efeito, o título causal (a compra e venda documentada pela escritura pública copiada às fls. 18/23) tem por objeto uma área rural (cf. fls. 10) que não é possível localizar, o que impede a inscrição buscada.
Isso já está consolidado no item 10.1.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais – NSCGJ (grifou-se):
“A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo e localizável, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação”
Na espécie, não ocorre mera “descrição precária” do imóvel, nem é possível identificá-lo como “corpo certo”, eis que as confrontações do imóvel não possuem ponto algum de amarração, não se permitindo saber onde se iniciam e terminam.
Destacam-se precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, em sentido semelhante:
“Registro de Imóveis – Dúvida – Título notarial – Escritura de venda e compra – Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular deficiente – Imóvel que, embora ainda não esteja sujeito a georreferenciamento, vem descrito de modo absolutamente precário, sem nenhum ponto de amarração – Prédio que não pode ser considerado um corpo certo – Impossibilidade de aplicar-se o item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. sentença”. (CSMSP, Apelação Cível 1010738-19.2020.8.26.0361, Rel. Des. Ricardo Anafe, j. 13.05.2021).
“Registro de imóveis – Dúvida – Imóvel rural – Não identificação como corpo certo – Descrição precária – Quebra do princípio da especialidade objetiva – Impossibilidade de registro de escritura pública de venda e compra – Recurso desprovido”. (CSMSP, Apelação Cível 0005085-94.2014.8.26.0189, Rel. Des. Elliot Akel, j. 7.10.2015, DJe 26.1.2016).
“Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – 1. Compromisso de venda e compra que se limitou a reproduzir a precária descrição do imóvel constante na matrícula – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – 2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, não só expressos, como também especiais – Inteligência do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor – 3. Servidão – incerteza na sua localização – Desobediência ao princípio da especialidade objetiva – 4. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro – Recurso improvido.” (CSMSP, Apelação Cível 524-6/3, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 3.8/2006).
Finalmente, a alegação de que o imóvel já está matriculado no fólio real e várias averbações foram inscritas na matrícula não tem o condão de reverter a r. sentença. Isto porque, a descrição atual da área rural é insuficiente, a ponto de não permitir a incidência do mencionado item 10.1.1 do Capítulo XX das NSCGJ.
Impõe-se, portanto, a manutenção da r. sentença e o desprovimento da apelação para, de modo a prevalecer a objeção oposta pelo Oficial de Registro de Imóveis, indeferir o registro da venda e compra (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 29) instrumentada pela escritura pública copiada a fls. 18/23 (prenotação 284.858, do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mogi das Cruzes).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator