PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1001274-85.2021.8.26.0538
Registro: 2023.0000575214
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001274-85.2021.8.26.0538, da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras, em que é apelante ISABEL ALVES PIRES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA CRUZ DAS PALMEIRAS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de junho de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1001274-85.2021.8.26.0538
APELANTE: Isabel Alves Pires
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras
VOTO Nº 39.034
Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade registral – Cisão parcial da pessoa jurídica outorgante vendedora – Efetiva transmissão do domínio e não mera alteração da denominação social – Apelação não provida.
Cuida-se de apelação interposta por ISABEL ALVES PIRES contra a r. Sentença (fls. 140/142) que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras em registrar a escritura pública de venda e compra lavrada perante o Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da mesma Comarca (livro nº 129, páginas 247 a 249).
Alega a apelante, em suma, que do título levado a registro consta como vendedora, Abengoa Bioenergia São Luiz S/A, não subsistindo o óbice registrário apenas porque houve a cisão da pessoa jurídica em outra do mesmo grupo econômico. Além disso, os negócios entabulados antes da cisão devem ser cumpridos pela nova empresa.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 172/174).
É o relatório.
Cuida-se de registro de escritura pública lavrada em 09 de setembro de 2008, perante o Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras, livro nº 129, páginas 247 a 249, figurando como outorgante vendedora AbengoaBioenergia São Luiz S/A, nova denominação social de Dedini S/A Indústria e Comércio, e outorgados compradores Manoel Rodrigues daSilva e Isabel Alves Pires, tendo por objeto um lote de terreno matriculado sob o n.º 9.144 no Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras.
O registro foi obstado por ofensa ao princípio da continuidade, exigindo-se a prévia regularização da cadeia dominial ou a retificação do título.
Suscitada, a dúvida foi julgada procedente, nos termos da r. sentença de fls. 140/142, ora recorrida.
O recurso não comporta provimento.
Infere-se da matrícula nº 9.144 ser titular de domínio do imóvel a pessoa jurídica Abengoa Bioenergia Agrícola Ltda. (Av.4- 9.144), que teve sua denominação alterada para Abengoa BioenergiaAgroindústria Ltda. (Av.5-9.144).
Da mencionada Av.4-9.144 consta que: “nos termos do instrumento particular regularmente formalizado, datado de vinte e nove (29) de outubro de 2010, procede-se a esta averbação para constar que, conforme certidão específica expedida pela Junta Comercial do Estado de São Paulo (JUCESP) em dois (02) de junho de 2010 e item 1), alínea b.2) do protocolo de cisão, justificação e incorporação arquivado na JUCESP junto à ata de Assembléia Geral Extraordinária da Abengoa Bioenergia São Luiz S.A sob o n. 65.290/10-0 (documentos arquivados na pasta de alterações de sociedades neste Oficial), a ABENGOA BIOENERGIA SÃO LUIZ S.A foi cindida parcialmente e a propriedade imobiliária objeto desta matrícula transferida para ABENGOA BIOENERGIA AGRÍCOLA LTDA, sociedade privada, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 06.252.818/0001-88, com sede na Fazenda São Joaquim, com acesso pela Estrada Vicinal Dr. Pedro Duarte, Km 8, Zona Rural, no Município de Santa Cruz das Palmeiras, Estado de São Paulo”.
Do título levado a registro figura, como outorgante vendedora, Abengoa Bioenergia São Luiz S/A, CNPJ/MF 56.617.244/0001-72, enquanto da matrícula, como já dito, consta como titular de domínio Abengoa Bioenergia Agroindústria Ltda., CNPJ/MF 06.252.818/0001-88.
Trata-se, pois, de pessoas jurídicas diversas, tanto que ostentam CNPJ’s distintos.
Indiscutível que, para constituição do capital social da atual titular de domínio, Abengoa Bioenergia Agroindústria Ltda. (CNPJ/MF 06.252.818/0001-88), houve a transmissão do imóvel telado, não se tratando apenas de mera alteração da denominação social da pessoa jurídica.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro stricto sensu se nele constarem, como afetados, referidos titulares de domínio.
Deve, pois, haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso telado.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Vale ainda lembrar que os atos registrários são norteados pelo princípio da inscrição segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis, somente se operam por atos inter vivos mediante a inscrição no registro.
Assim, a despeito da data de sua lavratura, a escritura pública de venda e compra telada só produziria efeitos perante terceiros mediante inscrição na matrícula do imóvel, o que não ocorreu.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator