TJSP – CSM – Recusa a transmissão da propriedade – Termo de quitação de compromisso de venda e compra que não constitui título translativo do domínio.

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      PODER JUDICIÁRIO
      TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

      CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

      Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100

      Registro: 2020.0000875925

      ACÓRDÃO

      Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA HELENA DA SILVA FRIAS, é apelado QUINTO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

      ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

      O julgamento teve a participação dos Exmos. PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

      São Paulo, 6 de outubro de 2020.

      RICARDO ANAFE

      Corregedor Geral da Justiça e Relator

      Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100

      Apelante: Maria Helena da Silva Frias

      Apelado: Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

      VOTO Nº 31.236

      Apelação – Dúvida – Recusa a transmissão da propriedade – Termo de quitação de compromisso de venda e compra que não constitui título translativo do domínio – Necessidade de título hábil – Inteligência do art 1.417 do código civil – Promitente comprador que adquire direito à aquisição do imóvel – Aplicação restrita do art. 26, § 6º da lei n.º 6.766/79 aos casos em que o compromisso de venda e compra foi celebrado pelo próprio loteador – Inteligência do art. 167, II, item 32 da lei de registros públicos para fins específicos – Desprovimento do recurso.

      1. Cuida-se de recurso de apelação interposto por MARIA HELENA DA SILVA FRIAS contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital que recusou a transmissão da propriedade do imóvel matriculado sob o n.º 99.141.

      Da Nota de Exigência de fl. 37 constou que: “O título apresentado não possui aptidão para ingressar no Registro Imobiliário, uma vez que o ato pretendido não consta no rol taxativo do artigo 167, da Lei n.º 6.015/73. Assim, nada a fazer com o título apresentado”.

      Sustenta, a recorrente, em síntese, que arrematou o imóvel em leilão em 1962; a quitação não constou da Transcrição nº 8.905; o Oficial ao descerrar, de ofício, a matrícula nº 99.141 não averbou a quitação, só o fazendo em momento posterior, com a apresentação, pela apelante, do compromisso de compra e venda quitado; ajuizou ação de adjudicação compulsória em 07/08/2018, ainda em fase citatória (Autos n. 1081151-35.2018.8.26.0100); diante da lacuna da Lei nº 4.561/64, o disposto no art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79 merece ser adotado nas aquisições realizadas sob o regime jurídico das incorporações imobiliárias, por força da analogia, também com proteção das normas de ordem pública do Código de defesa do Consumidor.

      A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 171/174).

      É o relatório.

      2. Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

      No mérito a apelação deve ser desprovida.

      Foi apresentado para registro o requerimento, datado de 24/02/2020, objetivando o domínio da propriedade em nome da apelante, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o n.º 99.141. O título foi prenotado sob o n.º 337.954.

      Da matrícula n.º 99.141 consta como proprietária do imóvel Leonor Backeuser de Medeiros.

      Consoante Av. 1, no item “a”, o Espólio de Leonor Backeuser de Medeiros comprometeu-se a vender o imóvel a Comercial Construtora Garça Couto Medeiros Ltda.

      Do R. 2 consta o registro da Carta de Arrematação, tendo sido os direitos e obrigações sobre o imóvel arrematados pela ora apelante.

      Da Av. 3 há notícia de que o preço total do compromisso de compra e venda objeto da Av. 1 foi recebido integralmente e dada quitação.

      O I. Registrador apresentou óbice forte na necessidade de apresentação de título hábil para transferência do domínio, sustentando que o termo de quitação não tem força translativa de domínio por ser ato de mera averbação.

      Argumenta a recorrente, de seu turno, que o termo de quitação averbado constitui título translativo de propriedade, consoante preconiza o art. 26, § 6º, da Lei n.º 6.766/79 c.c. art. 1.417 e 1.418 do CC e Enunciado 87 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal e por esta razão seria dispensável a lavratura de escritura definitiva.

      Pois bem.

      De rigor a manutenção do óbice registrário. INR

      Consoante dispõe o art. 1.417 do Código Civil:

      “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

      Como regra, o compromisso de compra e venda não tem o condão, de, por si só, transferir a propriedade de um imóvel. Gera apenas o direito à aquisição do bem, permitindo que se exija do outorgante a lavratura de escritura de venda e compra definitiva. E é este o título hábil a transferir o domínio do imóvel.

      E, quitado o preço, acaso não tenha sido outorgada a escritura definitiva, caberá ao promitente comprador o ajuizamento da adjudicação compulsória, nos moldes do art. 1.418 do Código Civil:

      “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

      É, neste sentido, a lição de Francisco Eduardo Loureiro, nos comentários ao dito art. 1.418 do Código Civil (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, 11ª ed., São Paulo: Manole, 2017, p. 1.424):

      “Embora defenda José Osório de Azevedo Júnior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substituída pelo compromisso acompanhado de prova de quitação, tal conclusão implica violação ao disposto no art. 108 do CC (‘O compromisso de compra e venda’. In: Franciuli Neto, Domingos (coord.), Mendes, Gilmar Ferreira & Martins Filho, Ives Gandra da Silva. O novo Código Civil: estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale. São Paulo, LTr, 2003, p. 450).

      Não pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judiciários do CJF, por ocasião da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor é o seguinte: ‘Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do nCC, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e §6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79)’”.

      Fixadas estas premissas, não há se falar em utilização do art. 26, § 6º da Lei n.º 6.766/79 que tem aplicação restrita aos casos em que o compromisso de venda e compra foi celebrado pelo próprio loteador, o que não ocorre no presente caso, em que firmado por terceiro.

      Trata-se, pois, de exceção, cuja interpretação deve se dar no contexto da legislação em que prevista, ou seja, nos casos de parcelamento do solo, a não autorizar o uso do favor legal, exigindo-se que seja lavrada escritura de compra e venda.

      A ampliação deste entendimento implicaria em negativa de vigência ao art. 1.418 do Código Civil, pois se retiraria a necessidade de lavratura da escritura de compra e venda em todos os casos, e não mais apenas naqueles relativos ao parcelamento do solo pelo loteador.

      Ademais, a norma contida no Art. 167, II, Item 32 da Lei de Registros Públicos é específica e para fins de exoneração de responsabilidade tributária pela negociação originária do loteamento “exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização”.

      Daí se infere que a expressão "para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel" visa somente deixar evidente que o termo de quitação não transfere a propriedade do bem.

      3. Por essas razões, nego provimento ao recurso.

      RICARDO ANAFE

      Corregedor Geral da Justiça e Relator.

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